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京城楼花《合生缦系三部曲》之二：《缦云ONE调规真相》
前不久，张先生接到一张告知单，是缦云ONE发来的。
他是缦云ONE一期C1的业主。
那份告知单的内容分三部分：
1、告知项目工程建设正按计划稳步推进；
2、二期C2新品即将启幕，希望老业主推荐亲友认购，有奖；
3、对2025年6月设计方案调规的进展做了说明。
盖章者是北京顺开房地产开发有限公司，即缦云ONE的项目公司。落款时间为：2025年11月14日。
这个顺开地产的母公司，为珠江投资，老板是地产大佬合生创展创始人朱孟依的儿子——朱伟航。
对于告知单的内容，张先生照单全收，但他依然有点小失落，C2有首层架空层，还有南北双阳台。
他隐约有了背刺的感觉。
为什么只局部调规？
告知单里的第三点内容，令张先生有点意外。
大致有如下几点：
1、C1地块规划将严格按照原审批方案执行，配电室按照原方案位于地下；
2、C2地块新增架空层和共享公共空间；
3、C2地块因未进入销售阶段，配电室由地下调整至地上规划位置；
最关键的一句是，“此次调整已通过相关部门审核”。
这句话，很有力量，花姐找到了“证据”。
10月21日，缦云one通告了调规的反馈意见，里面附了一张终版设计图。
花姐发现，这张终版图部分推翻了6月3日公示的调规图，C1地块里调到地面的S4#和S5#配电室不见了，室外运动场地也回归原位；C2的配电室调至地上。
缦云ONE首次公示报规图，是在2024年2月份。
当时，调规方案显示，C1地块原设置于地下车库的S4#和S5#、C2地块S3#的配电室，不符合拿地文件“多规合一”会商意见中电力部门要求，配电室须设置于地上。但珠江投资却将它们设置于地下。
2025年6月，缦云ONE公布了调规方案，将3座配电室全部设在地上，其中C1地块的S1#开闭站须向东移动10.15米。
这一调规方案出炉后，一批C1业主（尤其是2#和3#）迁怒于开发商，指责其卖房时，“违规”将配电室放于地下，导致自己上当了。
为此，珠江投资找到相关部门协商，最终的结果是：一期不调规，二期调规。
但，北京每座社区基本都是将配电室设置于地上，为何缦云ONE的C1地块可以搞特殊化？
二期产品"背刺"一期
缦云one一期调规没成功，二期倒是顺利进行了。
张先生最担心的是，二期产品对一期的背刺。
来看一下二期3栋住宅楼，注入了哪些"好房子"元素：
A、1#、5#和11#住宅楼的一层，调整为架空层，层高从3.3米变更为4.2米，导致楼栋的高度增加；
B、同时，1#户数从106户减为103户，11#户数由138户减为135户；
B、5#的调整幅度蛮大，将原来的层数从20层变成22层，户数从40户增至42户。
当然，二期地面上多了一座配电室S3#，高4.8米、建面150.88平米。
缦云ONE的这些调整，依据是2025年2月12日下发的《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》等文件。
这是一个已开盘1年多的老盘，如果以2024年4月11日拿规划证的时间推算，离“好房子政策”至少晚了10个月。
二期调规最大的变动是，原建筑南侧防火挑檐及飘窗，调整为开敞阳台，北侧增加设备平台。
一期，缦云ONE南向的阳台赠送了防火挑檐——变阳台、不封闭，以及南向房间赠送飘窗；二期，缦云ONE取消飘窗，增加了南向通面阳台和北面1个设备阳台。
花姐判断，缦云ONE二期的阳台会封闭进入室内、进深1.5米，赠送一半面积；北面设备阳台全赠送、约2平米，封闭进入室内。
一期阳台全赠送、不封闭；二期阳台半赠送、封闭，谁更实用？张先生是很清楚的。
腹背受敌的现实
攘外必先安内之后，缦云ONE最要紧的，是来自外部的压力。
平心而论，在通州乃至整个北京楼市，缦云ONE都算是个神盘。
一年前，它推出了清一色的大平层，分197平米、215平米、261平米和338平米四种户型，填补了通州楼市的空白。
毕竟，缦云ONE往东4.5公里，就是东六环了。
它开盘30天揽金25亿元，成交均价6.95万元/平米，单套总价在1500-2400万/平米。
它卖得很火，多半是因为贴了合生创展的“缦系”标签。(详见《缦云ONE，是个贴牌货！》、《缦云ONE，朱伟航用了“自家”的施工队》
但，到了去年第四季度，缦云ONE的表现，开始乏力。
海淀功德寺双子座，朝阳的北京宸园、中海万吉玖序、保利朝观天珺、金茂满矅、璞樾、紫京宸园等，都成了缦云ONE的对手。
最要命的是，家门口多了一个强劲的对手：中建运河玖院，在东南4.5公里外，
相比缦云ONE，中建运河玖院的优势是，拥有大运河一线水景。
从目前中建运河玖院领取预售证的情况看，180平米至270平米户数，供应187套，已网签22套，均价在6.4万元/平米左右，单套最高价达到7.73万元/平米。
来看下缦云ONE的成绩，于2024年5月领证，供应342套，网签201套，成交均价6.84万元/平——下降了1500元/平米左右，成交金额31.15亿元。单套最高价为7.67万元/平米。
缦云ONE一期剩141套，加上二期未领证281套，共计423套待售，压力还是蛮大的。在它的北面，还有两个地块，共计224套280-310平米户型豪宅待供应。
这一点，从缦云ONE给一期老业主下发的那张告知单，便可窥见一斑：“若您成功推荐亲友认购C2房源，即可享受丰厚奖励”。
此外，和一众对手相比，缦云ONE有一个公开的秘密，它的土地使用年限为2001年3月1日至2071年3月1日，仅剩46年了。
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